통계에 따르면 현재 부동산은 시스템 내 14개 은행의 총 담보 대출 중 약 60%를 차지하고 있다. 부동산 시장의 거래량과 가격이 모두 하락하는 상황에서 이는 가까운 장래에 은행 시스템이 부채를 처리하는 데 어려움이 될 것이다.
2022년 6월 말까지 14개 상업 은행과 함께한 Nhadautu.vn의 통계에 따르면 담보는 현재 은행 고객의 총 감보 대출 중 약 60% 차지는 부동산이다. 부동산 담보는 2021년 말에 비해 12.7% 증가했다.
▶ 출처: 14개 은행 검토, 2022년 6개월 재무제표 요약
ACB와 같이 담보자산의 94%가 부동산이고, 사콤뱅크는 87%인 등 담보자산 비중이 매우 높은 은행들이다. TP뱅크, MB뱅크, MSB, VP뱅크, SHB 등 일부 은행의 주택담보대출 금리(약 30~40%)가 낮다.
평균적으로 비엣콤뱅크, 테콤뱅크, 리엔비엣포스트뱅크, VIB, OCB, HD뱅크, SeA뱅크 등은 부동산이 전체 담보의 약 60~70%를 차지한다.
신용 활동에서 대출 담보 자산은 매우 다양해서 부동산, 공장, 판매 등에 사용될 수 있다. 다만 은행들은 고정적이고 유동성이 높으며 가치를 쉽게 떨어지지 않늠 등 장점이 많아 부동산인 자산을 대출 담보로 받아들이는 경향이 많다.
예를 들어 부동산은 고정된 특성상 동산처럼 움직일 수 없어 부동산을 담보로 받을 때 은행이 부동산에서, 대출 후 본인 확인과 평가, 모니터링 등의 과정을 쉽게 수행할 수 있다.
게다가 부동산의 희소성으로 인해 부동산 시장의 발전(통상 중장기적으로 증가하고, 거품의 위험을 제외하고는 감가상각이 어렵다)으로 부동산 상품의 유동성은 항상 정상 상품에 비해 양호한 수준이다. 따라서 은행이 부동산 담보 처분으로 빚을 회수하는 것은 쉽다.
부동산 역시 소유권 증명이나 사용권이 가장 명확해 소유자나 사용자를 비교적 쉽게 확인할 수 있어 선호된다.
그러나 실제로 부동산을 담보로 보유하는 것은 최근 부동산 시장과 회사채의 하락세, 거래량과 거래액이 적은 상황에서 은행권에도 리스크를 안겨주고 있다.
현재 많은 은행들이 부동산 장부 가치의 70-85% 비율로 대출한다. 부동산 가격 하락, 낮은 유동성, 대출금이 부실채권이 되는 상황에서 부실채권을 처리하기 위한 자산 매각 및 청산은 대출금 원금을 전액 회수하기 쉽지 않다.
규제 기관의 많은 보고서는 결의안 42/2017/QH14가 부실 채권을 처리하는 데 많은 은행 산업을 지원했지만 실제로 소유자가 처리할 수 없는 담보를 처리하는 데 여전히 많은 문제가 있음을 인정한다.
부동산으로 확보한 일부 자산의 현상태 변경, 공사상 법적 문제 등으로 은행의 자산회수를 위한 판단집행이 이어지는 등 3년까지 지속되는 사례가 아직도 많이 해결되지 않고 있다.
은행 대출을 확보하기 위한 자산의 취급은 부동산이고, 땅은 종종 큰 가치가 있는 반면, 사람들은 여전히 이런 유형의 부동산을 사는 것을 두려워한다.
때문에 부동산·부동산 경매 상황에서 가격을 여러 번 내려야 하는 부동산 매수자가 없는 상황에서 최대 30%, 심지어 최대 50%까지 할인된 매물이 나오기도 한다.
부동산 자산의 규제는 말할 것도 없고, 디딤돌이 되면 법원의 조사 결과까지 미뤄야 하는데, 이는 대출자가 은행의 부채를 상환하지 못해 고의로 분쟁을 일으키는 원인이 된다. 가짜 대출로 인해 은행이 대출을 확보하기 위해 자산을 결제할 수 없게 만든다.
베트남 중앙은행이 보고한 자료에 따르면 은행 시스템의 대손충당금과 잠재부채 비율은 매우 커서 2022년 7월 말 현재 5.41%(약 600조동)에 달한다.
부동산 시장의 하락과 낮은 유동성은 은행들의 부실 채권 처리 능력에 큰 영향을 미칠 것이다.
베트남 은행 협회의 응우옌꾹훙 사무총장은 현재 우리는 아직 부채 거래 시장을 형성하지 않았다고 언급했다. 이것은 은행 시스템의 부실 채권 처리와 관련된 병목 현상이다.
특히 코로나 이후의 경제 상황에서, 중앙은행의 기업에 대한 부채 연기에 관한 회람이 만료되면, 대손과 대손 처리의 압박은 점점 더 심해질 것이다.
