재고가 자산의 절반 이상을 차지한다
시장이 개선될 조짐을 보이고 있지만, 특히 법적 문제나 비유동성 부문에 직면한 프로젝트가 있는 비즈니스의 경우 재고가 계속 증가하고 있다.
대규모 재고를 보유한 기업 그룹을 이끌고 있는 기업은 노바랜드 그룹이다. 2분기 말까지 재고는 142조240억 동으로 증가했다. 기업의 총 자산인 240조1780억동에 비해 노바랜드의 재고는 거의 절반을 차지한다.
마찬가지로 남롱그룹도 상반기에 재고가 급격히 증가했다. 이에 따라 2024년 2분기 말까지 남롱의 재고액은 19조1640억동으로 연초(17조3520억동)에 비해 2조동억 가까이 증가했다. 이 중 이즈미 프로젝트의 미완성 가치는 거의 8조7천억동, 워터포인트 1단계는 3조8천억동, 2단계는 2조동 이상, 아카리는 2조4천억동 이상이다. 총 자산이 29조7310억동로 남롱의 재고가 64% 이상을 차지했다.
또 다른 기업인 캉디엔그룹도 최대 21조4580억동으로 높은 재고를 보유하고 있지만, 작년 말에는 17조7860억 동에 불과했다. 6월 말 총자산 28조4010억동에 비해 캉디엔의 재고/총자산 비율은 최대 75%에 달한다. 캉디엔의 재고가 증가한 이유는 5.8헥타르(빈쭝동 1번지) 규모의 빈쭝동 주택 프로젝트의 미완성 공사액이 연초 대비 1조동 이상 증가하여 거의 4조2천억동에 달했기 때문이다. 빈흥 11A 주탁 금액도 9천억동 이상 증가하여 1조5000억동 이상이 되었다.
베트남 부동산 중개인 협회(VARS)에 따르면 부동산 재고 구조에서 미완성 프로젝트의 제품 그룹이 대부분을 차지하며, 대부분 법적 문제로 인해 나머지는 일부 부문에서 시장의 수요를 제대로 수용하지 못하기 때문이라고 한다.
예를 들어, 메리랜드 퀴논과 그랜드 센터 퀴논 리조트 부동산 프로젝트(빈딘성)의 투자자인 흥틴(Hung Thinh)퀴논은 올해 상반기에 약 1994억동의 세후 손실을 기록했는데 이 수준은 작년 같은 기간보다 5.8배 높으며 2023년 한 해 동안 1520억동 이상의 손실을 초과했다. 재고 가치는 발표되지 않았지만 흥틴 퀴논의 적자 사업 실적의 주요 원인은 리조트 부동산 시장의 부진과 만기가 도래하는 채권 부채이다.
DKRA의 최신 보고서에 따르면 리조트 부동산 부문은 전반적으로 개선될 조짐을 보이지 않고 있다. 많은 프로젝트가 판매 시작을 연기해야 했고, 공급 부족으로 인해 북부 지방에서만에서 수요가 발생했다. DKRA에 따르면 구매력의 급격한 감소, 신규 공급 부족, 고부가가치 재고... 최근 몇 달 동안 상당한 장애물이 발생하여 이 부문이 장기적인 '동면' 사이클에 빠졌다.
재고를 줄이기 위한 노력
시장이 우호적일 때는 재고가 많다고 해서 반드시 부담이 되는 것은 아니며 좋은 프로젝트에 큰 이점이 될 수도 있다. 하지만 시장이 어려울 때는 기업에 큰 부담이 될 수 있다. 호치민시 부동산 협회 회장인 레호앙짜우는 기업의 사업 계획과 전략의 일부라면 재고가 정상이라고 말했다. 재고의 우려스러운 문제는 제품이 완성되어 시중에 판매되었지만 시장에서 받아들여지지 않아 유동성이 낮다는 것이다.
취약한 비즈니스를 위한 대규모 재고 그리고 높은 재무 레버리지를 사용하는 것은 유동성이 없으면 비즈니스가 어려움에 직면하게 되는 산더미 같은 부채가 될 것이라고 한다. 재고를 줄이기 위해 일부 기업은 프로젝트 진행 속도를 높여 조기에 인도하고 가까운 시일 내에 매각할 수 있도록 하고 있다.
캉디엔은 2024년 4분기에 프리비아 프로젝트의 아파트를 인도하기 시작하면 재고액이 감소할 것으로 예상된다. 2024년 2분기 말까지 프리비아 프로젝트는 1천43채의 아파트를 모두 매각했으며, 예상 매출은 3조3350억동이다.
최근 보고서에서 SSI는 캉디엔이 일련의 프로젝트를 추진하고 있다고 밝혔다. 그 중 솔리나(Solina) 프로젝트(빈짠 지구)는 총 면적이 최대 16.4헥타르이며, 회사는 전체 프로젝트에 대한 보상 및 부지 정리를 완료했다.
마찬가지로, 노바랜드는 주요 프로젝트에서 많은 제품을 인도했으며, 현재 그룹의 진행 중인 프로젝트 클러스터에서 14/16개의 프로젝트가 계속 건설 중이며 총 건설 한도는 12조1천억동이며 단계적으로 분배되고 있다고 밝혔다. 새로 판매를 위해 진행중인 것과 완료되어 인계될 제품의 총금액은 약 480조동으로 추산된다.
그러나 재고를 줄일 수 있는 기업은 소수에 불과하며, 많은 기업이 반제품 재고, 즉 수년간 실행되었지만 법적 문제로 인해 아직 완료되지 않은 프로젝트에 대해 매우 걱정하고 있으며, 해결책은 관할 당국의 손에 달려 있다. 문제가 빨리 해결되어야만 이 "동맥경화"가 빨리 해결될 수 있다.
