2019년 말, 낌오안 씨는 빈즈엉성 투다우못 시에 있는 66㎡ 규모의 아파트 프로젝트에 25억 동(세금 및 수수료 제외)에 투자했다. 브로커의 약속에 따라 인수인계 기간(2021년)에 최소 10~15%의 수익을 올리는 데 도움이 될 것으로 보았다.
투자자가 집을 넘겨준 후인 2022년 6월까지 오안 씨는 여전히 집을 팔지 못했다. 현재 이 아파트는 가격이 22억 동으로 급격히 하락했음에도 불구하고 여전히 매각을 못하고 있다.
오안 씨는 우대 대출 기간이 끝나면 매달 은행에 원금과 이자로 2,200만~2,200만 동을 지불해야 한다고 말했다. 이 아파트는 월 600만 동에 임대되어 은행 상환금의 30%를 충당할 수 있으며, 나머지 70%는 가족 소득에서 지불한다. "저는 손실을 줄이는 위해 아파트를 싸게 내놓았다, 매달 계속해서 재정적 부담을 지고 싶지 않다."라고 오안 씨는 말했다.
교외 아파트 투자자들 사이에서는 오안 씨처럼 손해를 보고 매각하는 경우가 드물지 않다. 이들의 대부분은 이미 자산을 보유하고 있고, 단기 투자를 통해 수익을 창출하고 재정적 레버리지를 활용하고자 하는 사람들이다.
띠엔(투득시) 씨는 2020년부터 빈즈엉의 한 아파트에 투자했다. 거의 5년이 지난 지금도 집을 받지 못했고, 가격이 거의 5억 동 인하되었음에도 불구하고 손실을 줄이지 못했다.
그는 이 프로젝트의 시작 가격이 평방미터당 4,500만 동(세금과 수수료 포함)로 평균 가격보다 높지만, 1년 후 상품을 판매하겠다는 브로커의 약속을 믿었기 때문에 과감하게 부동산 가치의 70%를 대출했다고 말했다. 2020년 말, 이 프로젝트는 전염병으로 인해 공사를 중단했다. 2022년까지 프로젝트는 여전히 진행되지 않고, 은행 금리는 상승했으며, 집을 받지 못했으며, 띠엔 씨는 손실을 줄이기 위해 거의 15억 동에 내놓았지만 구매자가 없다. "저는 거의 20억 동을 지불했는데, 이제는 은행 부채를 갚기 위해 15억 동만 받고 싶지만 너무 어렵다."라고 띠엔 씨는 말한다.
같은 상황에서 만흥 씨(호찌민시 11구역)는 투안안에 투자한 아파트의 손실을 줄였다. 그는 다른 투자자로부터 이전을 통해 이 아파트를 42억 동에 구입했는데, 이는 투자자의 원래 가격보다 2억 동 더 비싼 가격으로 프로젝트에서 가장 좋은 위치 중 하나라고 광고했다.
그는 중개인이 6~8개월 이내에 집을 양도하는 데 도움을 주겠다고 약속했고, 최소 5%의 수익을 올렸으며, 집을 받은 후 2년 동안 집을 보관하면 10~15%의 수익이 발생할 것이라고 말했다. 실제로 2024년부터 지금까지 집은 인도되었지만 팔 수 없고 월세는 월 500~600만 동에 불과하다. 그는 "투자자의 원래 가격에 비해 2억 5천만 동을 줄이고, 여기에 5억 동에 가까운 손실금인 차액을 더해 매물로 내놓기로 했다"고 말했다.
DKRA 그룹의 보고서에 따르면, 올해 첫 두 달 동안 남부 아파트 시장(호찌민시, 동나이, 빈즈엉, 롱안, 바리아-붕따우 포함)에서 약 12,000채 이상의 1차 아파트가 매물로 나왔고, 빈즈엉성은 약 4,800채의 아파트로 거의 40%를 차지했다.
시장 흡수율은 여전히 상당히 낮아 1,188채(10% 미만)가 판매되고 있으며, 이중 빈즈엉성은 460채(공급의 9%)를 보유하고 있다. 아파트 유동성은 돌파하지 못하고 2차 시장(매수자 재판매)에서도 정체되고 있다.
이전에 새빌스 베트남의 연구 데이터에 따르면 2024년 빈즈엉성은 약 7,000건의 성공적인 부동산 거래를 기록했으며, 이는 같은 기간 동안 200% 증가한 수치다. 그러나 거래의 70%는 호치민시의 투자자들이 매수하여 가격이 상승할 때까지 기다렸다가 재판매하는 방식으로 이루어졌다.
빈즈엉 아파트 시장은 수요를 초과하는 것으로 간주된다. DKRA 그룹에 따르면 2024년에는 남부 지역 아파트 공급의 40%를 차지할 것으로 예상되며, 약 10,000채의 아파트가 매물로 나올 예정이다. 2019년부터 2022년까지 이곳은 45,000채 이상의 아파트를 맞이했으며, 대부분 평방미터당 약 4천만 동에서 가격이 책정되었다.
향후 2년 동안 법적 절차가 유리하게 진행되면 빈즈엉은 평방미터당 4천만~6천만 동에 달하는 15만 가구의 새 아파트를 갖게 될 것으로 예상된다. 새빌스 베트남의 예측에 따르면 빈즈엉은 지금부터 2027년까지 최소 2만~2만 4천 가구의 아파트를 매물로 내놓을 예정이며, 대부분 중급 및 고급 프로젝트이다.
빈즈엉 아파트의 유동성 상황에 대해 공유한 호치민시의 한 부동산 사업 리더는 2020년부터 지금까지 빈즈엉은 풍부한 2차 제품 바구니, 높은 판매 가격 및 냉각된 수요로 인해 "숨 막히는" 유동성 상태에 빠졌다고 말했다.
이전이 어렵기 때문에 현재 빈즈엉은 여전히 아파트를 조용히 손실에 팔고 있는 투자자가 많다. 특히 시작되었지만 건설되지 않았거나 미완성이거나 법적 문제가 있어 자금이 고갈되어 움직일 수 없는 프로젝트가 그렇다. 2022-2023년 기간에 대부분의 아파트 판매자가 소규모 투자자였지만 지금은 잠재력이 예상대로가 아닌 시장에 대규모 자본을 계속 묻어두는 대신 현금 흐름을 재구조화하기 위해 손실에 팔고 있다고 말했다.
부동산 전문가 레꾹끼엔은 많은 자본이 지방 부동산으로 유입되는 것은 실제 수요에 따른 것이 아니라 주로 "물결"를 따른다고 언급했다. 빈즈엉, 롱안, 동나이와 같은 지방 시장은 호치민시처럼 너무 좁지 않고 토지 기금이 많기 때문에 사람들은 여전히 타운하우스를 선택하는 경향이 있다.
한편, 빈즈엉은 매년 많은 신제품이 출시되지만 실제 수요를 충족시키지 못해 재고가 많다. 빈즈엉의 아파트 가격은 너무 높게 부풀려져 호치민시 교외에서 판매되는 완공된 2차 아파트 가격과 거의 같으며 사람들의 생활 수준과는 거리가 멀다. 따라서 시장이 "과도하게" 부풀려진 것은 이상한 일이 아니다.
빈즈엉이 공급 과잉인 이유에 대해 논의하면서, 새빌스 호치민시 리서치 부서의 관리자인 카오티탄흐엉 씨는 빈즈엉의 아파트 매수 수요는 투자와 투기가 많고 실제 생활에 덜 집중되어 있다고 말했다. 공급은 다양하지만 가격은 대부분 지역 주민의 소득에 적합하지 않으며, 게다가 시장이 어려워서 판매가 더욱 어렵다.
전문가들은 투자자들에게 권고안을 제시하면서, 아파트 상품이 제대로 유지되지 않으면 2차 시장에서 품질과 가격이 점차 떨어질 것이라고 말했다. 아파트나 다른 유형에 투자하든 투자자는 지역의 흡수 능력과 수요를 연구해야지, 추세나 시장 흐름을 따라가서는 안 된다.
