지난 2~3년 동안 하노이의 많은 쇼핑몰에서 임차인이 건물을 반환하는 상황이 흔해졌다. 한때 하노이에서 엔터테인먼트와 쇼핑의 중심지였던 많은 프로젝트가 지금은 장기 공실 상태이고 고객이 적다.
브이앤익스프레스에 따르면 디스커버리 콤플렉스 쇼핑몰(자우까이 지구)은 최대 80%의 소매 공간이 비어 있다. 1층과 최상층 2개 층에만 몇 명의 임차인이 있다. 나머지 층은 불이 꺼졌고 엘리베이터와 에스컬레이터를 더 이상 사용할 수 없다. 마찬가지로 Artemis(Thanh Xuan 지구), Mipec Tower(Dong Da 지구)와 같은 다른 일부 프로젝트도 인구 밀도가 높은 지역의 주요 위치에 있음에도 불구하고 임차인이 부족하다.
그러나 많은 쇼핑몰은 여전히 수요가 많으며, 주로 Lotte, Aeon 또는 Central Retail과 같은 외국 투자자로부터 수요가 많다. 부동산 서비스 회사인 Avison Young은 Lotte Mall West Lake, Aeon Mall Ha Dong, Aeon Mall Long Bien 등 많은 프로젝트의 입주율이 95%가 넘었다고 말했다.
CBRE Hanoi의 응우옌호아이안 수석 이사는 세입자가 없는 대부분의 소매 지역은 "황금의 땅"에 위치하고 있음에도 불구하고 계획과 매장 디자인이 오래되었다고 말했다. 그녀는 주로 도심 지역이나 아파트 프로젝트의 기반에 위치한 많은 프로젝트가 7~10년 동안 운영되어 왔으며, 고객 경험의 리노베이션과 혁신은 거의 없었다고 말했다. 소매 공간 외에도 엔터테인먼트 활동, 이벤트 및 독특한 경험의 부족으로 인해 쇼핑 공간이 "지루하다"고 한다. 또한 이러한 지역에는 고객을 유지할 수 있는 주요 제품 라인이 부족하다.
같은 견해를 공유하며, 새빌스 하노이의 상업 임대 이사인 호앙응우옛민 씨는 요즘 세입자들이 오프라인 매장에서 판매를 중단하는 것뿐만 아니라 매력적인 커뮤니케이션 캠페인, 팝업 스토어, 전시회 등을 결합하여 운영 규모를 확장하고 있다고 말했다. 많은 유명 브랜드들도 쇼핑 경험에서 라이프스타일 요소를 강화하여 개방적이고 라이프스타일 지향적인 리테일 모델인 '콘셉트 스토어' 모델의 부상을 이끌고 있다.
한편, 높은 임대료는 많은 세입자에게 도전 과제가 되고 있다. CBRE는 2024년 도심의 소매 공간 평균 임대료가 16% 증가하여 비중심 지역보다 빠르게 증가했다고 밝혔다. 업그레이드, 수리 및 재배치 과정에 있는 일부 프로젝트에도 임대료 변동이 있다는 점은 말할 것도 없다. 이로 인해 많은 세입자가 비효율적인 매장에서 철수하고 합리적인 가격이나 고객 접근성이 더 쉬운 프로젝트로 이동하게 된다.
"위의 단점들로 인해 많은 오래된 소매점들이 다양한 유형의 쇼핑, 엔터테인먼트 및 서비스를 제공하는 새로 시작하는 쇼핑 센터와 경쟁해 세입자를 유치하는 것은 어렵다."라고 응우옌호아이안 씨는 말한다. 많은 곳에서 비과학적인 부스 계획이 있거나 브랜드를 연결하지 않거나 중급 및 고급 세그먼트에만 집중해 이로 인해 많은 프로젝트가 젊은 일반 고객에게 다가갈 수 있는 범위가 좁아지고 있다. 소매업체들도 "친구와 함께 사고, 파트너와 함께 판매"하는 상호 관계를 가지고 있다고 말했다. 이 분야에서 대규모 브랜드가 존재하면 경쟁자나 같은 분야의 브랜드를 끌어들여 고객에게 풍부한 쇼핑 경험을 제공할 수 있다. 응집력과 상호 지원이 부족하기 때문에 많은 브랜드가 다른 "지역"로 가기 위해 매장에서 철수하는 것을 선택한다.
많은 글로벌 거대 유통업체의 성공 사례를 살펴보면, 전문가들은 몇 년간 운영된 후 구식이 되지 않도록 시장 조사와 디자인에 신중하게 투자한다는 것이 장점이라고 말한다. 합리적인 임차인 레이아웃 전략을 갖추고 있어 정교하고 일관된 고객 서비스로 고객 트래픽과 쇼핑 경험을 최적화하는 데 도움이 된다. 이는 현대 쇼핑몰에 접근하는 주요 동력인 젊은 소비자들의 마음을 사로잡을 수 있는 장점이다.
호앙응우옛민 씨는 "홍보 활동에 대한 강력한 투자와 함께 새로운 쇼핑몰이 점차 하노이 사람들의 오락과 쇼핑의 중심이 되고 있다"고 말했다.
소매 브랜드와 소비자의 수요 변화로 인해 오래된 쇼핑몰의 업그레이드와 구조조정이 필요해졌다. 최근에는 여러 프로젝트에서 소매 공간의 품질을 업그레이드하여 긍정적인 결과를 보이고 있다.
예를 들어, 2023년 중반에 인도차이나플라자 하노이(까우자이군)는 리노베이션을 완료하고 다카시마야가 관리하는 루프 쇼핑 센터로 이름을 변경했다. 2년 만에 이 센터는 경관을 재설계하고 많은 녹지 공간을 배치했으며 내부와 외부를 새롭게 단장했다. 브랜드 포지셔닝도 이전처럼 거주자에 국한되지 않고 젊은 층을 대상으로 변경되어 현재 입주율이 100%에 도달하는 데 도움이 되었다.
쇼핑몰의 수익 공유 모델은 임차인 유치 능력을 높이기 위한 솔루션이기도 하다. 호앙응우옛민은 이 모델의 장점은 임대료가 유연하여 소규모 브랜드나 신규 시장 진입자의 재정적 위험을 줄이는 데 도움이 된다고 말했다. 수익이 기대에 미치지 못할 때 쇼핑몰 소유자와 임차인 모두 공유하여 브랜드가 구내에 더 애착을 가질 수 있도록 도와준다.
향후 소매 시장은 여전히 많은 발전 전망을 가지고 있다. 시장 조사 그룹 유로모니터 인터내셔널에 따르면 베트남의 상품 소매 판매는 향후 3년간 매년 12.6% 성장할 것으로 예상된다. 가구당 소비 지수도 2024~2028년에 38% 증가하여 소매 공간의 기회가 확대될 것으로 예상된다.
Avison Young은 하노이의 소매 공급으로 향후 2년 동안 약 29,500평방미터의 새로운 임대 공간이 추가되어 수년간 운영되어 온 쇼핑 센터에 대한 경쟁 압력이 높아질 것으로 예상한다. "지금은 투자자들이 적절한 포지셔닝 전략을 개발하고 쇼핑 공간을 개조하여 점유율을 높이고 '황금 땅'이라는 고유한 이점을 낭비하지 않도록 해야 할 때이다."라고 응우옌호아이안은 말한다.
