1분기 호치민시의 아파트 흡수율은 16%에 불과해 2024년 평균 소비율 63%에 비해 급격히 감소했다.
부동산 컨설팅 업체 나이트 프랭크 베트남의 보고서에 따르면 1분기 호치민시 아파트 시장은 공급과 수요 모두 둔화된 것으로 나타났다. 신규 공급은 5년 만에 최저치로 떨어졌고 유동성도 전 분기에 비해 감소했다.
특히 올해 첫 3개월 동안 시 전체가 아파트 분양에 성공한 건수는 689건에 불과했다. 흡수율은 16%에 달해 2024년 평균 소비량 대비 47% 가까이 감소했고, 그리고 작년 초(시장이 여전히 조용했을 때)의 구매력으로 돌아왔다.
시장 흡수율이 낮을 뿐만 아니라, 지난 분기에 호치민시는 2020년 이후 가장 낮은 신규 출시 상품을 기록했다. 신규 출시 아파트(투자자가 처음 출시한 아파트)가 619채와 이전 출시 제품 3,600여채의 재고 제품과 합쳐 총 1차 공급량은 약 4200채였다.
시장 컨설팅 회사 DKRA 그룹도 유사한 추세를 보였다. 회사에 따르면, 1분기에 호치민시는 약 6천800채의 아파트를 1차 판매(신제품 및 재고 포함)했지만, 약 1천채의 아파트만 성공적으로 판매되었고, 소비율은 총 공급의 15%였다. 이 수치는 2024년 4분기에 기록된 소비율에 비해 약 60% 감소했다. 대부분의 구매력은 새로 오픈한 프로젝트에서 하락한 반면, 높은 판매 가격으로 인해 재고 아파트는 계속해서 "비판"을 받았고 대부분 입지가 불리한 대규모 아파트였다.
DKRA 연구팀은 1분기 호치민시 아파트 유동성이 급격히 감소한 요인을 설명하면서 연초에 매물로 나온 상품 군이 다양하지 않고 주로 가격이 비싼 오래된 상품이어서 구매자들에게 매려적이지 않았다고 밝혔다.
나이트 프랭크에 따르면 지난 분기에 성공적으로 판매된 제품의 80%가 처음 출시된 신제품이었다. 한편, 재고 바구니는 약 11%만 소비했다. 또한 분기에 1차 판매로 제공된 재고 아파트의 90% 이상이 중고가 제품이었으며, 저가형 부문(평방미터당 5500만동 미만)은 10%에 불과했다.
나이트 프랭크 베트남의 평가 및 컨설팅 손호앙 부국장은 지난 분기 호치민시의 아파트 공급이 대부분 고가 구간으로, 같은 기간 12% 증가한 평방미터당 평균 약 3648달러(9100만동 이상)를 기록했다고 말했다. 그는 "주택 구매자들은 경기 변동 상황에서 더 저렴한 옵션을 찾는 경향이 있어 고가 구간을 판매하기가 더 어려워진다."라고 말했다.
같은 견해를 공유하며, DKRA 그룹의 보홍탕 부대표는 시기적 요인 외에도 (1분기는 설 연휴 동안) 가격의 영향과 공급원의 다양성 부족으로 인해 호치민시의 아파트 구매력이 감소했다고 언급했다. 탕 부사장에 따르면, 올해 첫 3개월 동안 호치민시에서 매물로 나온 아파트의 73%(5,000채 이상)가 고급 부문에 속하며, 이는 평방미터당 7500만동 이상이다. 22%는 평방미터당 4000만~7000만동 이하, 5% 미만은 평방미터당 4000만동 이하로 대부분의 재정 능력을 초과한다. 호치민시의 주택 구매자들은 저렴한 부동산을 찾기 위해 지방으로 이주하는 경향이 있는데, 이는 호치민시 주택이 더 이상 중산층과 저소득층을 위한 것이 아니기 때문이다.
나이트 프랭크는 향후 3분기 호치민시의 아파트 시장을 전망하며 호치민시에 약 5900채의 신규 아파트가 공급될 것으로 예상한다고 말했다. 지금부터 2028년까지 아파트 공급량은 6만3000채 이상에 달할 것으로 예상된다. 이 중 투득시가 40%의 시장 점유율로 공급을 주도하고 있으며, 남부와 서부 지역이 각각 17%를 차지한다. 2028년까지 호치민시의 평균 아파트 가격은 평방미터당 4300달러(1억1천만동에 해당)에 달할 수 있다.
유동성 측면에서 향후 몇 분기 동안 호치민시 아파트의 유동성은 새로운 법적 틀의 추진과 많은 주요 인프라 프로젝트의 열기 상승으로 잘 회복될 것이다. 그러나 공급이 제한되고 인근 시장의 저가 제품과의 경쟁으로 인해 돌파구를 마련하기는 어렵다.
DKRA 그룹은 또한 공급이 여전히 부족할 수 있으며 올해도 가격이 계속 상승할 것이며, 이에 따라 주택 구매자들은 경쟁력 있는 가격으로 오래된 프로젝트에 정착할 기회를 찾기 위해 몰려들 것이라고 말했다. 특히 법적 허가가 있는 프로젝트와 약 40억동의 상품군을 중심으로 아파트의 2차 거래(주택 구매자 재판매)가 활발할 것으로 예상된다.
