법률문서에 따르면 부동산 부문 대출의 위험계수는 150%에서 200%로 상향 조정됐다.

중장기 대출에 쓸 수 있는 단기자금 비율은 2022년 9월까지 현재의 40%에서 30%로 단계적으로 낮아진다.

분석가들은 새로운 규제가 지금까지 1,500조 동의 미상환 대출금으로 인해 부동산 신용도에 큰 영향을 미칠 것으로 보고 있다.

"모든 부동산 대출에 동일한 위험계수를 적용하는 것은 불가능하다. 따라서 위험도가 높은 새로운 규정을 적용한 후 은행들의 비용이 어떻게 증가할지는 계산할 수 없다."라고 한 공동 증권 은행 이사회의 한 회원이 설명했다.

Basel II 기준을 충족하는 은행들에 적용되는 Circular 41에 따르면, 70퍼센트, 100퍼센트, 120퍼센트, 150퍼센트, 그리고 200퍼센트의 다양한 위험 요소들이 있다.

현재 전체 부동산 미상환 대출 가운데 부동산 프로젝트 개발업자에게 주는 대출의 비율과 주택 구입 자금을 조달하기 위해 개인에게 주는 대출의 비율에 대해서는 불분명하다. 또한 사업을 하기 위해 빌린 고객의 비율이 얼마나 높은지도 불분명하다.

시중은행들은 고객이 집을 수리하기 위해 돈을 빌리기 때문에 ‘부동산 미상환 대출’을 계산할 때 대출에 반영하지 않는 경우가 많다.

일반적으로 Basel II기준을 충족하는 은행은 부동산 프로젝트 개발자에게 제공되는 대출에 200%의 위험요인을 부여한다. 한편, 개인에게 제공되는 대출에는 또 다른 분류법이 적용된다.

평균 소득 이상의 수준을 가지고 있고 거주용으로 집을 사기 위해 집 값의 30% 만을  갖고 있고 나머지 70%는 은행에 빌리는 개인에게는 70%의 위험률을 부여하기로 했다.

한편 임대를 위해 집을 사는 개인에게는 120%의 위험률이 배정된다.

현재 부동산 부문에 대한 은행의 자본 제공 능력은 자본적정비율(CAR)에 달려 있다. 이 비율은 Circular 41에 따르면 8%, Circular 36에 따르면 9%이다.

비엣틴뱅크는 자본적정 비율에 대한 규제 때문에 대출 잔액을 늘리지 않은 은행 중 하나이다. 문제는 국가가 주주로서 은행이 주식을 발행할 경우 더 많은 돈을 들여 주식을 사들이지 않기 때문에 규제자본(전세자본 등)을 늘릴 수 없다는 점이다.