내년부터 하노이와 주변 지역에 수만 가구의 신규 아파트가 쏟아질 전망이다. 그러나 고가 중심의 공급 구조로 인해 시장 흡수가 어려울 것이란 전문가들의 경고가 나온다. 실제 거래는 이미 감소세를 보이고 재고는 급증하는 등 시장 냉각 신호가 뚜렷하다.
흥옌성 반장군에 위치한 7개 타워 복합단지 프로젝트는 최근 수개월간 약 2000가구 이상의 예약을 받았다. 시장 조사 가격은 평방미터(㎡)당 약 6000만동 수준이지만, 실제 초기 분양가는 이보다 1000만~1500만동 높게 책정됐다. 38㎡ 원베드룸 아파트는 25억동부터, 투베드룸은 34억동을 넘는다.
이 프로젝트는 오션파크 2·3 메가 도시구역과 함께 하노이 동부 지역에 수만 가구를 공급할 예정이다. MIK그룹은 이 지역에 70개 동 3만5000가구 규모의 아파트 개발을 발표했으며, 다른 대형 개발사도 동부 두 개 대도시구역에 34개 동을 짓고 있다. 이 중 15개 동은 내년 착공해 2027년 인도될 계획으로, 총 공급량은 수만 가구에 달한다.
테콤뱅크와 마스터아이즈가 지원하는 시장조사 업체 원하우징은 2026년 하노이 신규 아파트 공급을 3만5000가구로 전망했다. 모두 마스터아이즈홈스, 선샤인, MIK 등 대형 개발사의 고급·럭셔리 부문 제품이다.
글로벌 부동산 서비스 업체 CBRE에 따르면 올해 4분기 하노이 신규 아파트는 1만1100가구로, 연간 총 공급은 3만2300가구를 넘어섰다. 앞으로 2년간 연평균 3만3000가구 이상이 추가될 것으로 예상된다. 공급 증가 배경에는 프로젝트 확대와 분양 속도 가속이 있다. 많은 프로젝트가 건축 완료를 기다리지 않고 판매 허가 직후 시장에 나온다. CBRE는 “고객 선납금이 기업 유동성을 개선하고 신규 프로젝트 자본으로 활용된다”고 설명했다.
새빌스 역시 법적 문제 해결과 사회주택 추진, 노후 아파트 재개발이 시장 동인이라고 분석했다.
그러나 고가 아파트 연속 출시 속 거래는 급감하고 있다. 건설부 보고서에 따르면 3분기 부동산 거래는 약 13만6700건으로 전분기 대비 13%, 전년 동기 대비 3% 이상 줄었다. 특히 아파트·단독주택 부문은 3만2100건으로 전분기 93%, 전년 동기 대비 16% 이상 감소했다.
재고도 급증 추세다. 건설부가 34개 지방 중 22곳을 조사한 결과 3분기 아파트 재고는 전분기 대비 37% 증가했다. 시장 흡수력이 약화된 신호로 해석된다.
설문조사(1만3800명 참여)에서는 응답자 3분의 1이 아파트 가격 상승으로 장기 임대를 선택하겠다고 답했다. 29%는 저렴한 교외 프로젝트로 이동할 계획이라고 밝혔다.
전문가들은 고급 부문 과잉 공급을 경고한다. 연간 공급이 2015~2019년 피크 수준(3만3000~3만7000가구)으로 회귀하지만, CBRE 데이터상 3분기 말 하노이 중고 아파트 평균 가격은 ㎡당 9100만동으로 10년 전의 3배에 달한다.
CBRE 베트남 주택시장 보후인뚜안키엣 이서는 “대다수 구매력 한계를 넘는 고가로 시장 포화 우려가 크다. 판매자는 가격 인하를 꺼리고, 구매자는 위험을 경계하며 유동성이 약해지고 있다”고 지적했다. 그는 2007~2011년 급등 후 신용 긴축·거래 동결 사태를 상기하며 유사 위험을 경고했다.
베트남 부동산 중개인협회(VARS) 응우엔반딘 회장도 “시장 최대 수요는 저가 주택인데, 최근 3년 공급은 투자·투기용 고가 중심”이라고 비판했다. VARS 데이터상 올해 첫 9개월 하노이 공급의 42%가 ㎡당 8000만~2억동 부문이었다. 교외조차 가격이 도심과 큰 차이 없고, 저가 상업 주택은 사회주택 중심으로 3%에 불과하다.
해결책으로 호치민시 부동산협회(HoREA) 레호앙짜우 회장은 사회주택 외에 저가 상업 주택 개발 장려와 청년 첫 주택 구매 지원을 제안했다. “저가 주택이 시장 중심이 돼야 투자와 실수요 균형, 사회 안정이 가능하다”며 30억동 이하 주택 구매자를 145조 동 우대 대출(연 이율 5.9~6.1%, 20~25년 만기) 대상에 포함할 것을 건의했다.
건설부는 토지 사용료 적정 조정과 다수 구매력 맞춤 가격 부문 촉진 메커니즘을 도입하겠다고 밝혔다. 아울러 시장 투명성 제고를 위한 국가 관리 부동산 거래센터 시범 프로젝트를 마무리 중이다.
전문가들은 2026년 공급 폭증이 가격 조정과 시장 균형을 가져올 수 있으나, 저가 공급 부족이 지속되면 흡수 어려움과 재고 증가가 불가피할 것으로 내다봤다. 하노이 아파트 시장의 향방은 정책 대응과 개발사 가격 전략에 달려 있다는 분석이다.
