부동산 주식의 수익률은 연초 이후 155%를 넘어섰으며, 이는 여러 업종과 주식 시장의 전반적인 상승률을 훨씬 뛰어넘는 수치다.
Vn익스프레스의 통계에 따르면, 많은 부동산 주식이 눈에 띄는 가격 상승을 기록했다. 10월 15일 장 마감 기준, 빈그룹(Vingroup)의 VIC는 연초 대비 약 417% 상승했다. 또한 "빈(Vin)" 계열사인 빈홈(Vinhomes)의 VHM 코드도 210% 상승했다. 3HoSE, HNX, UPCoM 등 3개 층 모두에서 LSG, TAL, LDG, VRE, CEO, CII, LGL, CDC, NVL 등 다른 많은 부동산 주식도 눈에 띄는 상승을 기록했다.
15일 Thien Viet Securities(TVS)의 마감 보고서에 따르면 부동산 주식 그룹은 연초 대비 155% 이상의 성과를 달성했다. 이 수준은 증권(65%), 기초 자원(40%), 은행(40%) 또는 소매(30%)와 같은 다른 부문과 큰 차이를 유지한다. 이는 세 자릿수 성장률을 달성한 유일한 부문이다. 부동산 주식의 성과는 VN-지수의 38.5% 상승보다 훨씬 좋다.
TVS Research의 분석팀은 Vn익스프레스에 10월 13일 기준 VN-지수가 연초 이후 498포인트 상승했다고 전했다. 부동산은 가장 큰 상승세를 보인 그룹으로 전체 지수 상승에 330포인트 이상 기여했다. 4월 9일 바닥부터 계산하면 부동산 그룹의 시장 전체 상승 기여도는 최대 90%에 달했다.
최근 상승세 속에서 주거용 부동산 주식은 급등한 반면, 산업용 부동산 주식은 보합세를 보였다. TVS Research는 주거용 부동산 그룹의 주요 원동력은 시장 회복과 향후 프로젝트 완료 및 인도 시점에 기업의 실적 개선에 대한 투자자들의 기대감이라고 분석했다. 한편, 미국의 관세 정책으로 인해 산업용 부동산 그룹의 전망이 불투명해지면서 이 그룹 주식의 가격 상승 동력이 약화되었다.
또한, 롱 비엣 증권(VDSC) 분석센터장인 도 탁 람(Do Thach Lam)은 2025년 초 이후 발행 시장에서 거래가 비교적 활발해지고 비교적 높은 가격 상승을 기록한 것도 부동산 주식에 긍정적으로 작용했으며, 하반기 신규 공급이 점차 개선되고 있다고 설명했다. 현재 하노이, 호치민시 및 인근 지역의 대규모 도시 개발 프로젝트가 분양되어 투자자들의 관심을 끌고 있으며, 대출 금리 수준도 상대적으로 낮다.
그러나 TVS Research에 따르면, 가격 상승 추세는 코드별로 뚜렷한 차이를 보인다. 주요 원동력은 일부 빈 그룹 주식(VIC 및 VHM)이나 CII 및 CEO와 같은 시가총액이 높은 소형주에 집중되어 있으며, 나머지 코드는 대부분 보합세를 보이거나 미미한 상승세를 보이고 있다. 분석팀은 최근 부동산 시장 상승세에서 투자자들의 현금 흐름이 빈그룹 코드에 집중된 것으로 분석한다. 이는 VN 지수 상승을 주도하는 강력한 주식 그룹이며, 성장 전망을 뒷받침하는 긍정적인 정보가 많고, 대형주 그룹에 속하여 베트남 주식 시장 개선에 대한 정보의 수혜를 받고 있기 때문이다.
주거용 부동산 그룹의 P/B(시장 가치 대비 장부가치)는 약 2.9배로, 5년 평균에 1표준편차를 더한 수준이다. 부동산 경기 회복기에 전체 산업의 P/B는 약 4.0배로 정점을 찍는 경우가 많다. 따라서 TVS 리서치는 현재 P/B는 여전히 개선의 여지가 있다고 판단한다. 그러나 업계 주식 재평가는 명확한 법적 프로젝트 포트폴리오와 실질 수요가 있는 분야에서의 확실한 이행 진척을 바탕으로 향후 매출 및 이익 성장을 보장하는 기업에 집중될 것이다.
전반적인 산업 전망은 여전히 밝으며, 시장에는 큰 폭의 상승세를 보이지 않은 부동산 주식이 여전히 많지만, 전문가들은 "차이를 따라 사는" 전략을 피하기 위해 투자자들은 가까운 미래에 더 높은 수준으로 재평가될 가능성이 높은 긍정적인 성장 전망을 가진 주식에 집중해야 한다고 지적한다.
도 탁 람(Do Thach Lam)은 투자자들에게 투자 전에 사업의 기본 원칙을 면밀히 검토할 것을 권고했다. 여기에는 2025년에서 2026년 사이에 매각될 예정인 토지 펀드와 이 기간 동안 사업이 기록할 수 있는 예상 수익이 포함된다. 또한, 신용이나 금리와 같이 시장에 영향을 미칠 수 있는 요인들도 고려해야 한다. 급격한 변화는 사업의 전망과 가치 평가에 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 전문가들은 장기적인 가치 평가에도 주의를 기울이고 투자자의 위험 감수 성향에 따라 잠재적인 가격 상승 수준을 선택한다.
부동산 컨설팅 회사 CBRE는 최근 보고서에서 호찌민시의 3분기 신규 아파트 공급량이 약 2,549세대로 상반기 전체 공급량의 거의 두 배에 달하며, 전분기 대비 143%, 전년 동기 대비 19배 증가했다고 밝혔다.
그러나 CBRE 호찌민시 주택부장 보 후인 투안 끼엣(Vo Huynh Tuan Kiet)에 따르면, 시장은 뚜렷한 회복세를 보이지 않고 있다. 1분기보다 신규 아파트 공급량이 늘었지만, 전반적으로 시장은 아직 회복되지 않은 단계에 머물러 있다. 하노이의 10,300세대가 넘는 공급량과 비교했을 때, 호찌민시의 공급량은 미미하여 시장 수요를 충족하지 못하고 있다.
흡수율 측면에서도 시장은 뚜렷한 회복세를 보이지 않았다. 호찌민시(구)의 3분기 분양량은 2,250세대로 전분기 대비 63% 증가했다. 그러나 새로 출시된 상품 포트폴리오를 기준으로 볼 때 흡수율은 68%에 그쳐 일반적인 수준인 80~90%보다 현저히 낮았다. CBRE에 따르면, 급격한 가격 상승으로 인해 구매자들이 구매 결정을 내리기 전에 더욱 신중하게 고려하는 경향이 있지만, 특히 실질적인 주택 수요를 가진 고객층의 수요는 여전히 존재한다.
